Direito Imobiliário | Postado no dia: 27 outubro, 2025

Garantias locatícias: entenda as 4 espécies permitidas

Quem já participou de uma negociação de aluguel sabe: um dos pontos que mais gera dúvida e discussão é a garantia locatícia. Afinal, qual é a melhor opção? E, principalmente, quais formas de garantias locatícias são realmente permitidas por lei?

Neste artigo, vamos explicar as quatro únicas espécies de garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), suas principais características e cuidados que locadores e locatários devem observar ao escolher qual delas utilizar.

O que são as garantias locatícias

A garantia locatícia é um mecanismo que protege o locador contra o risco de inadimplência ou danos ao imóvel. Em outras palavras, serve como uma forma de assegurar que o contrato será cumprido.

No entanto, a legislação é clara: apenas quatro tipos de garantia locatícia são admitidos nos contratos de locação. Utilizar mais de uma ou criar outras formas não previstas pode tornar o contrato nulo nesse ponto, gerando riscos jurídicos.

1. Caução

A caução é uma das modalidades mais conhecidas e pode ser feita em dinheiro, bens móveis ou imóveis.
Quando em dinheiro, a lei limita o valor a três meses de aluguel, e o valor deve ser depositado em caderneta de poupança, rendendo ao locatário. Ao término do contrato, caso não haja débitos ou danos, o valor deve ser devolvido com correção.

? Dica: é importante formalizar o depósito e a destinação do valor, evitando conflitos no momento da devolução.

2. Fiança

A fiança é a forma mais tradicional e ainda bastante utilizada. Nesse caso, uma terceira pessoa (o fiador) assume a responsabilidade de pagar o aluguel e demais encargos caso o locatário não cumpra o contrato.
A fiança pode ser mais segura para o locador, mas exige análise cuidadosa, pois a responsabilidade do fiador pode se estender até a entrega efetiva das chaves, salvo disposição em contrário no contrato.

? Atenção: a jurisprudência reforça a importância de cláusulas claras sobre a extensão da fiança e eventual renovação automática do contrato.

3. Seguro-fiança

O seguro-fiança locatícia é uma alternativa moderna e prática, geralmente contratada por meio de seguradoras. O locatário paga um prêmio mensal ou anual, e, em caso de inadimplência, a seguradora indeniza o locador.
Apesar do custo mais elevado, essa modalidade dispensa a necessidade de fiador ou caução, e pode incluir coberturas adicionais, como danos ao imóvel e custas judiciais.

? Vantagem: agilidade e segurança na contratação, especialmente em grandes centros urbanos.

4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Essa é a modalidade menos comum, mas prevista na legislação. Permite que o locatário ofereça como garantia quotas de fundo de investimento, que ficam vinculadas fiduciariamente ao locador durante o contrato.
Trata-se de uma modalidade mais técnica e, geralmente, utilizada em locações comerciais de alto valor, nas quais há assessoria jurídica e financeira especializada.

Pode usar mais de uma garantia?

Não. O artigo 37 da Lei 8.245/91 é taxativo: não é permitido exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Caso o contrato apresente duas ou mais garantias, o locatário pode pleitear judicialmente a nulidade da cláusula.

Qual é a melhor garantia locatícia?

A resposta depende do perfil da locação e do nível de segurança desejado.
Para locações residenciais, a caução em dinheiro e o seguro-fiança têm se mostrado as opções mais práticas. Já para locações comerciais, especialmente de maior valor, a fiança e a cessão fiduciária de quotas podem oferecer maior robustez jurídica.
O ideal é que o contrato seja elaborado com assessoria jurídica especializada, garantindo equilíbrio e segurança para ambas as partes.

Conclusão

As garantias locatícias têm papel fundamental na segurança dos contratos de locação, mas é essencial respeitar os limites legais e compreender as particularidades de cada modalidade.
Escolher corretamente a garantia evita litígios, preserva o bom relacionamento entre locador e locatário e garante que o contrato seja cumprido com segurança jurídica.