Direito Imobiliário | Postado no dia: 9 dezembro, 2025

Comprei imóvel na planta e a escritura não sai: quais são meus direitos?

Comprar um imóvel na planta é um grande passo. Depois de anos pagando parcelas, e aguardando a obra, o esperado é receber a escritura sem complicações. Mas muitas pessoas se surpreendem ao descobrir que a incorporadora não pode assinar a escritura, ou que o imóvel está vinculado a financiamentos internos, hipotecas ou pendências da própria construtora.

Esse cenário gera insegurança — mas o comprador não fica desamparado. Neste artigo, você entenderá quais são as proteções existentes, por que dívidas da incorporadora não podem atingir quem adquiriu a unidade de boa-fé e quais caminhos podem ser adotados para regularizar a escritura.

Por que a construtora pode “travar” a escritura?

Algumas situações comuns explicam por que o comprador paga tudo direitinho, mas a escritura não é lavrada:

• O imóvel está vinculado ao financiamento que a incorporadora fez para construir o empreendimento;
• Existe hipoteca em favor do banco financiador da obra;
• A incorporadora está inadimplente e não consegue liberar as unidades;
• Falta de individualização de matrícula;
• Problemas internos de documentação.

Na prática, isso significa que a construtora criou obrigações próprias, que não têm relação com o contrato do comprador — mas acabam impactando a entrega final.

O comprador é obrigado a assumir dívidas da incorporadora?

Não. E aqui entra a proteção mais importante: o comprador não pode ser prejudicado por empréstimos, hipotecas ou garantias que não contratou.

A jurisprudência — inclusive a Súmula 308 do STJ — reforça que o banco não pode tomar o imóvel, nem impedir a escritura, por causa de dívidas da incorporadora.

O entendimento é simples: Quem compra o imóvel não pode pagar pelos riscos e financiamentos que pertencem à construtora.

Quais são os direitos do comprador nesse cenário?

✔ 1. Transferir o imóvel para o próprio nome
Mesmo com hipoteca ou pendências internas da construtora, o comprador tem direito de exigir a lavratura da escritura.

✔ 2. Impedir que o banco execute a hipoteca sobre sua unidade
A dívida é da incorporadora, não do adquirente.

✔ 3. Buscar judicialmente a baixa da hipoteca quando necessário
Se o banco ou a incorporadora não resolverem administrativamente, há medidas judiciais específicas para liberar o bem.

✔ 4. Exigir o cumprimento do contrato
Se o pagamento foi integral, o imóvel deve ser transferido — independentemente dos problemas financeiros da empresa.

Exemplos reais de como isso acontece na prática

• A construtora hipotecou todo o empreendimento para financiar a obra:
  Mesmo assim, os compradores conseguem a escritura porque a hipoteca não tem eficácia contra eles.
• A incorporadora está devendo para o banco e o financiamento travou:
  O imóvel do comprador não pode ir a leilão por causa dessa dívida.
• O comprador quitou o imóvel, mas a incorporadora não consegue liberar a matrícula:
  A jurisprudência permite que o adquirente peça judicialmente a baixa da hipoteca e a assinatura da escritura.

E quem está comprando imóvel na planta? O que deve observar?

Esse tipo de compra envolve riscos naturais da fase de construção.

Por isso, é essencial analisar a matrícula do terreno, verificar se há hipoteca ou outras garantias registradas, acompanhar o andamento da obra, manter todos os comprovantes de pagamento e observar a saúde financeira da incorporadora.

Esses cuidados simples ajudam a evitar surpresas no momento de assinar a escritura.

A proteção existe, mas não dispensa orientação técnica

Mesmo com todas as garantias legais, cada empreendimento tem sua própria estrutura jurídica e financeira. E, muitas vezes, o comprador só descobre a existência de uma hipoteca quando já está tudo quitado.

Uma análise preventiva evita problemas como a impossibilidade de lavrar a escritura, cobranças indevidas, demora na liberação do imóvel e até riscos de execução indevida pelo banco.

A assessoria especializada auxilia a mapear riscos, organizar documentos e conduzir a regularização com segurança.

Conclusão

Se você comprou um imóvel na planta, quitou todas as parcelas e a escritura não sai, isso não significa que você perderá o bem ou terá que assumir dívidas da incorporadora. A legislação e a jurisprudência garantem que o comprador não pode ser penalizado por financiamentos e riscos que pertencem exclusivamente à construtora.

Entender essas proteções é fundamental para tomar decisões seguras, regularizar o imóvel e evitar prejuízos futuros.

Se quiser avaliar sua situação ou entender os próximos passos para lavrar a escritura, uma análise técnica pode ajudar a esclarecer o cenário e indicar o melhor caminho preventivo.